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France - Immobilier Les Echos évoquent une baisse des prix pouvant atteindre 40% à terme - Mode d'emploi pour diminuer le montant de son loyer

 
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MessagePosté le: Mer 5 Nov - 22:18 (2008)    Sujet du message: France - Immobilier Les Echos évoquent une baisse des prix pouvant atteindre 40% à terme - Mode d'emploi pour diminuer le montant de son loyer Répondre en citant

Alors que l'Etat nous abandonne pour mieux nous dégouter et que les collectivités locales ne peuvent pas y faire grand-chose car elles deviennent fauchées comme le blé, nous ne pouvons compter que sur nous-mêmes et il est important de pouvoir faire baisser ses charges de logement et son loyer.D'où l'intérêt de l'article ci-après. Lorsque les journalistes commencent à dire la vérité, cela veut dire que le mouvement massif de baisse des prix de l'immobilier est déjà bien enclenché. C'est le cas pour cet article du quotidien économique Les Echos de ce jour, qui publie une interview de Jacques Friggit, dont les travaux sur l'évolution des prix des logements en France sur des périodes longues (cinquante ans) constituent la référence absolue pour tous les professionnels. Ensuite, une fois que les médias commencent à informer de la chute, tout s'accélère à vitesse grand V par les effets d'entraînement comme pour le krach boursier. Pour tous ceux qu'intéressent ces questions, voici le site des travaux de Friggit , c'est à dire la référence absolue (cerise sur le gateau, actualisé au 10 octobre 2008 …) ainsi que le forum de référence : www.bulle-immobiliere.org

Ces données sont extrêmement importantes car la baisse des prix de vente entraîne la baisse des prix de location. Il deviendra donc moins cher de louer dans le privé. Ce qui tombe bien au moment où nombre d'entre nous se verront désormais contestés leur droit d'accès aux HLM ou leurs allocations logements …

Les locataires actuels pourront également renégocier leurs loyers. Tout dépend évidemment de la situation locale dans votre quartier et du prix de location dont vous vous acquittez mais quand ça baisse, ça baisse partout. La seule différence, c'est qu'il est beaucoup plus facile et rapide pour les propriétaires de trouver d'autres candidats à la location dans un quartier recherché (et donc de trouver immédiatement un autre locataire pour reprendre votre logement) alors que les quartiers moins attrayants deviennent plus désertiques et que l'appartement risque de rester vide quelques mois si le montant du loyer demandé reste trop élevé …

Une cible de choix est constituée par les quartiers des banlieues populaires qui ont bénéficié ces dernières années de nouveaux programmes et d'une hausse des prix très rapide mais qui, maintenant, se trouvent pris dans une spirale à la baisse tout aussi rapide. Encore faut-il également prendre en compte que la crise économique qui démarre va rendre la situation sociale de ces quartiers et de leurs habitants (dont fait partie votre serviteur) encore plus difficile à court terme et qu'y vivre risque de devenir bientôt très rock'n roll, en particulier avec des enfants.

Dans tous les cas, cela vaut la peine d'étudier la demande locative de votre quartier, par exemple à partir des vitrines des agents immobiliers (du moins ceux qui ne mettent pas la clef sous la porte …) et en discutant avec eux. Si leurs vitrines comportent désormais de nombreuses offres de location pour des biens proches de chez vous, c'est bon ! Sinon, attendre un peu … Dans tous les cas, un retournement du marché signifie que ce n'est plus le propriétaire (ou l'agence) qui a la main pour décider du prix mais le locataire éventuel. Vous pouvez (et devez) donc dans tous les cas négocier le tarif proposé, y compris les frais d'agence. Ne vous laissez pas impressionnés par les prix affichés, tout devient négociable. La diplomatie reste toutefois indispensable pour ne pas se faire jeter dehors … Le mieux est de se munir d'un petit dossier prouvant la baisse des prix, dont l'article ci-après constitue un élément important. Au pire, il est tout à fait possible d'accepter aujourd'hui un prix manifestement surévalué et de demander dans quelques mois, une fois installé dans les murs, un rabais conséquent …

Il semble possible d'obtenir une baisse de loyer de 10% dès aujourd'hui ou bien, en attendant 6 mois, d'obtenir un rabais de 20 %. Les opportunités les plus intéressantes sont à rechercher du côté des immeubles neufs vendus à des particuliers investisseurs en loi Robien, les propriétaires devant absolument trouver un locataire au plus vite afin de disposer de recettes permettant de rembourser leurs emprunts bancaires. Il semble bien que des discounts massifs de 25% des prix de location (voir davantage) sont d'or et déjà possible sur ces logements neufs dans certaines localisations.

Attention toutefois à l'emplacement du logement. Rien ne sert de payer un petit loyer s'il n'y a pas de transports en commun à proximité, ou commerces, ou garderies (!), ou écoles, etc … Ce que vous gagnez en économies de loyers risquerait d'être perdu en temps de transport supplémentaires, énervement, frais de carburant pour les voitures, etc … A l'inverse, la baisse des loyers constitue une excellente opportunité pour rechercher un nouveau logement plus proche des transports et des facilités.

S'y prendre par lettre recommandée pour renégocier un loyer en précisant bien que vous étudiez la possibilité EVENTUELLE de changer de logement afin que cette lettre ne puisse en aucun cas être vous être imputée comme un engagement formel de votre part à quitter le logement valant préavis :

"Madame, Monsieur le loueur (ou l'agence par laquelle vous êtes passé),

Le logement que vous me louez me convient mais le retournement massif des prix de l'immobilier a pour conséquence que le loyer que vous demandez apparaît désormais très surévalué par rapport aux conditions du marché et à d'autres offres similaires.

C'est pourquoi j'étudie la possibilité éventuelle de changer de logement dans l'hypothèse où ce loyer ne serait pas réévalué à la baisse pour s'établir à … euros mensuels toutes charges comprises (faire votre proposition) à compter du … (mettre la date à partir de laquelle vous souhaitez obtenir la réduction, le plus pratique étant un délai de trois mois à compter de l'envoi de cette lettre).

Je vous remercie de bien vouloir me répondre d'ici au … (donner par exemple un délai de deux semaines) afin que je puisse décider en toute connaissance de cause et vous adresser éventuellement mon préavis de trois mois afin de vous faciliter la recherche d'un autre locataire.

Afin de vous permettre de mieux évaluer l'ampleur du retournement du marché et sa durabilité, vous voudrez bien trouver ci-joint la copie de l'article du quotidien économique "Les Echos" du 5 novembre 2008, reprenant une interview de l'économiste Jacques Frigitt, dont les travaux de référence en matière d'évaluation de la valeur de l'immobilier en France sur ces cinquante dernières années prouvent une surévaluation des prix de 70 % à l'heure actuelle.

Ces prix ne sont en effet plus du tout en phase avec l'évolution des revenus et sont passés depuis 2000 d'une moyenne de trois ans de revenus par ménage à environ cinq ans aujourd'hui. « Le scénario le plus probable est une baisse de 30 % à 40 % qui prendrait entre cinq à sept ans, estime Jacques Friggit. Les prix peuvent même descendre 10 % en dessous de leur tendance à long terme ».

Constatant que ce retournement du marché se retrouve désormais dans notre quartier, vous voudrez bien prendre en compte qu'une réévaluation du montant du loyer apparaît très raisonnable compte tenu de la part anormale et beaucoup trop élevée de mes revenus que ce loyer ponctionne.

Vous remerciant de votre attention, vous voudrez bien accepter l'expression de mes sentiments distingués.

Sigature et date.

ATTENTION A NOUVEAU : Un bon tiens valant beaucoup mieux que deux tu l'auras, ne pas agir de façon inconsidérée … Si les conditions de là où vous êtes vous conviennent et que votre situation financière est solide, il n'est aucune raison d'en changer.

Voici l'article cité :


Le prix des logements dans l'ancien pourrait baisser de 40 %
05/11/08 ] - Les Echos

Pour l'économiste Jacques Friggit, le prix des logements dépend du revenu des ménages, mais s'en est écarté au cours des dernières années. Pour retrouver sa corrélation de long terme, il devrait baisser de 40 % en France dans l'ancien.


Après l'effondrement du nombre de transactions, la baisse des prix de l'immobilier résidentiel se poursuit. Les prix ne suivent encore qu'une pente douce, acheteurs et vendeurs campant sur leurs positions, mais le mouvement est là. Déjà, la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) avait relevé (« Les Echos » du 8 octobre) une baisse de 2,6 % sur un an du marché de l'ancien au troisième trimestre. Hier, les derniers chiffres de l'observatoire De Particuliers à Particuliers (PAP) sur le logement ancien ont montré un recul de 1,7 % du prix d'achat des appartements en octobre par rapport à septembre, et de 1,2 % pour les maisons. Sur l'ensemble de l'année, « appartements comme maisons valent désormais moins chers qu'il y a un an, avec une baisse respective de 2 % et de 4,8 % », note PAP.

Pour la suite, les professionnels de l'immobilier affichent leur confiance : la pénurie structurelle de logements en France et la faiblesse des stocks de logements neufs invendus ne permettront selon eux qu'un recul des prix limité, tant dans l'ancien (- 2 % à - 3 % cette année et - 8 % d'ici à la fin 2009 selon la Fnaim) que dans le neuf. Mais analystes et économistes, eux, sont moins optimistes. Dans le neuf, « une baisse de 15 % des prix des logements sur trois ans est devenue trop prudente », juge ainsi Emmanuel Parot, analyste chez Gilbert Dupont, qui va revoir son scénario de contraction des prix mais attend, pour cela, de connaître les taux de réservation des programmes des constructeurs au quatrième trimestre. Déjà, « les ventes, dans le neuf, devraient se limiter à 75.000 logements cette année et pourraient descendre à 60.000 unités l'an prochain puis à 58.000 en 2010, estime Emmanuel Parot. Le marché reviendrait ainsi au niveau de la précédente crise, où il avait atteint un point bas à 62.000 logements vendus en 1992 ».

Rejoindre la tendance long terme

Un retour à la crise immobilière aiguë du début des années 1990 ? Le scénario n'aurait rien de surprenant du point de vue d'un économiste, car le prix d'un logement s'apprécie rapporté au revenu des ménages et ce rapport, qui varie peu sur le long terme, n'est plus reflété par le marché actuel. « Aujourd'hui, le prix de l'immobilier en France est supérieur de 70 % à sa tendance à long terme compte tenu du revenu des ménages, souligne Jacques Friggit, économiste spécialisé dans l'immobilier, chargé de mission au Conseil général de l'environnement. Sur la période 1965 à 2000, l'augmentation du prix des logements apparaît en phase avec celle des revenus. Depuis 2000, le prix de l'immobilier a augmenté plus vite, pour passer d'une moyenne de trois ans de revenus par ménage à environ cinq ans aujourd'hui. »

Dans d'autres pays, les économistes trouvent une meilleure corrélation à long terme du prix des logements au taux de l'inflation, dont l'évolution est encore plus lente que celle des revenus. Aujourd'hui, « je ne vois pas pourquoi le prix des logements ne rejoindrait pas sa tendance longue, ce qui implique une baisse de 40 % du prix de l'immobilier à revenu constant », poursuit Jacques Friggit.

Rejoindre cette tendance long terme peut se faire de deux manières : lentement, par une stagnation durant quinze ou vingt ans du prix des logements en monnaie courante tandis que les revenus augmenteront, ou rapidement, à la vitesse à laquelle les prix ont quitté leur niveau de long terme depuis 2000. « Le scénario le plus probable est une baisse de 30 % à 40 % qui prendrait entre cinq à sept ans, estime Jacques Friggit. Les prix peuvent même descendre 10 % en dessous de leur tendance à long terme », 10 % représentant la bande de fluctuation jugée normale. Un scénario plus rapide, sur quatre ans, lui semble moins probable car il signifierait un effondrement à l'américaine (- 10 % par an).

Quant à la pénurie structurelle de logements en France, invoquée comme un frein à une possible crise par les promoteurs, « quarante-cinq ans de données ne mettent en évidence aucune corrélation claire, objecte Jacques Friggit : la baisse des prix n'est pas forcément engendrée par des stocks d'invendus chez les promoteurs ni par une offre excessive de logements. En revanche, l'autocorrélation est forte : si le prix des logements varie plus vite que sa tendance de long terme durant douze mois, il est probable qu'il en soit de même au cours des douze mois suivants ». En d'autres termes, une fois enclenchée, la baisse n'est pas près de s'arrêter.

MYRIAM CHAUVOT


Dernière édition par Admin le Lun 19 Avr - 00:45 (2010); édité 1 fois
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MessagePosté le: Mer 5 Nov - 22:18 (2008)    Sujet du message: Publicité

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MessagePosté le: Lun 19 Avr - 00:43 (2010)    Sujet du message: France - Immobilier Les Echos évoquent une baisse des prix pouvant atteindre 40% à terme - Mode d'emploi pour diminuer le montant de son loyer Répondre en citant

Deuxième vague de saisies immobilieres aux Etats-Unis. + 19% de saisies en 1 mois.

USA: nouveau record des procédures de saisies immobilières en mars (+19%)
AFP AWP par Romandie.com
15 avril 2010
http://www.romandie.com/infos/news2/201004151030040AWP.asp

Citation:


Washington (awp/afp) - Les procédures de saisies immobilières aux États-Unis ont atteint un nouveau record en mars, a indiqué jeudi le cabinet spécialisé RealtyTrac dans un communiqué.

Après deux mois de baisse, elles sont reparties à la hausse, de 19% par rapport à février, et de 8% sur un an, pour concerner 367'056 logements, du jamais vu depuis que RealtyTrac a commencé à publier son enquête en janvier 2005.

L'indicateur des procédures de saisies de RealtyTrac recense les actions engagées par des créanciers contre des emprunteurs, de la simple notification de retard de remboursement aux annonces de ventes aux enchères ou d'expulsions des occupants.

Dans un rapport publié mercredi, une commission du Congrès américain a estimé que le plan gouvernemental d'aide aux propriétaires immobiliers en détresse destiné à lutter contre les saisies de logements n'avançait pas assez vite.

Le président de la banque centrale américaine (Fed) Ben Bernanke a estimé fin mars que les saisies immobilières devraient continuer d'augmenter jusqu'en 2011 et que ce drame constituait une menace à une reprise durable du marché du logement, dont les signes se font, selon lui, "toujours attendre".



Quant à la France :

http://www.adef.org/statistiques/graphactu.doc



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